令和4年4月28日
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不動産小口化商品
先日発行した事務所通信にて不動産を所有する事により相続税の節税効果がある事をお伝えしました。今回は資産運用や相続対策として注目されている「不動産小口化商品」について簡単にお伝えします。
〇不動産小口化商品とは
一般的に不動産投資といえばアパート等を1棟購入し、収益不動産から賃料収入を得るものですが、不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万円から100万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。
〇不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品には、事業主体によって「匿名組合型」と「任意組合型」の2つのタイプがあります。
・匿名組合型…投資家が組合に対して金銭出資を行い、事業者はその金銭を元に不動産を取得、事業者が不動産の所有者になって運営・管理を行い収益を投資家に分配します。 1口数万円など少額からの投資ができ、数カ月単位からの短期運用ができることが特徴です。
・任意組合型…投資家が組合に出資を行う点は同じですが、投資家は不動産の共有持分を持つ形になるのが匿名組合型との違いです。税務上、現物不動産への投資と同様の扱いとなるそうで、こちらが節税効果がある不動産小口化商品になります。 1口100万円以上、10年以上などで募集されるものが多く、長期運用で安定収益を得ることができるのが特徴です。
〇不動産小口化商品のメリット
①初期費用が少なくて済む…通常の収益用不動産の購入には数千万～数億円を要するので、金融機関から借り入れを行なったとしても、一部は自己資金を入れることを求められることが多いです。一方、不動産小口化商品は比較的少額で始めることが可能となっています。
②管理の手間が少ない…一般的な不動産投資では、オーナー自身による物件の管理・メンテナンスは必要不可欠です。不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者や専門の管理会社が行うため、安心して任せることができます。
③相続対策になる…任意組合型の不動産小口化商品は相続財産の評価において、実物不動産と同等の扱いになるため、実物不動産と同じく相続税評価額が時価よりも大幅に引き下げられ、節税メリットがあります。さらに、小口化された不動産であるため、相続の際にも分けやすく、トラブルになりにくいというメリットもあります。
〇不動産小口化商品のデメリット
①借入を使うことが難しい…不動産小口投資商品は、担保に供することができないため、全額自己資金で購入する事となります。これに対して通常の収益用不動産は、抵当権を設定して融資を引くことによりレバレッジ効果をきかせることが可能です。
その他にも、「元本保証や賃料収入の保証はない」、「まだ選択肢が少ない」、「実物不動産投資と比べると利回りが低くなる傾向がある」、「商品によっては中途解約できない場合がある」事などがデメリットとなります。
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